Wat is rentemiddeling en hoe werkt het?

Wat is rentemiddeling en hoe werkt het?

Laatst bijgewerkt: 28 mei 2019

Een huis kopen is een dure en ook ingewikkelde stap. Je kunt het niet in één keer betalen, dus moet je een lening afsluiten bij de bank. De rente die banken hierover vragen, is steeds aan verandering onderhevig. Maar wat nou als je rente voor tien of twintig jaar vaststaat en de rentepercentages ineens dalen? Dan kun je door middel van rentemiddeling zorgen voor een lagere hypotheekrente. Wil je ook weten of het voor jou voordelig is om gebruik te maken van rentemiddeling? In dit artikel vind je alle antwoorden.


Wat is rentemiddeling?

Wanneer je een hypotheek afsluit, dan betaal je rente over het bedrag dat je leent van de bank. Dit wordt ook wel de hypotheekrente genoemd. Vaak kun je ervoor kiezen om een rentevaste periode af te sluiten. Dit kan bijvoorbeeld voor 5, 10, 20 of zelfs 30 jaar. In deze tijd kan de actuele rente dus stijgen of dalen, maar jouw hypotheekrente blijft gelijk. Wanneer de actuele rente om te lenen erg laag ligt, maar jij zit nog lang vast aan een hoog rentepercentage, dan kun je rentemiddeling gebruiken om een lagere rente te betalen. Je overlegt dan met de bank wat voor nieuwe hypotheekrente je betaalt. Dit bedrag ligt vaak tussen je huidige rentepercentage en de actuele rente in. De bedoeling van rentemiddeling is dus om je rente te verlagen en zo minder geld kwijt te zijn aan je hypotheek.


Hoe werkt rentemiddeling?

Wanneer je gebruik maakt van rentemiddeling, ga je samen met de bank overleggen wat er gewijzigd kan worden aan je huidige hypotheek. Er wordt gekeken naar de totale waarde van je hypotheek, de rente die je daarover moet betalen en hoelang de rentevaste periode nog doorloopt. Vervolgens kom je een nieuw rentepercentage overeen, waarbij je ook kiest voor hoelang deze rente vast blijft staan. Daarbij krijg je ook een boete van de bank voor het oversluiten van de hypotheek. Deze kun je meefinancieren in de nieuwe hypotheek, waarbij je iedere maand een klein beetje van de boete betaalt. Rentemiddeling is niet mogelijk bij iedere bank, en ook werkt iedere bank met een andere rekenmethode. Vraag dus altijd eerst advies aan je eigen bank, zodat je zeker weet dat rentemiddeling ook voor jou de voordeligste optie is.


Welke banken bieden rentemiddeling aan?

Rentemiddeling is een manier waarop banken ervoor willen zorgen dat jij de hypotheek niet oversluit naar een andere bank. Toch biedt niet iedere bank rentemiddeling aan. Bij de volgende banken kun je terecht voor rentemiddeling (2019).

  • Rabobank
  • Aegon
  • ING
  • Centraal Beheer Achmea
  • Regiobank
  • SNS bank
  • Fiorus
  • ABN Amro
  • Woonfonds
  • Obvion
  • Westland Utrecht

Staat jouw bank er niet tussen? Controleer dan voor de zekerheid toch even of er binnenkort geen optie tot rentemiddeling bij jouw bank wordt geïntroduceerd.


Wanneer is rentemiddeling interessant?

Er zijn een aantal gevallen waarop je beter wel of beter geen gebruik kunt maken van rentemiddeling. Hieronder leggen we uit hoe je erachter komt of rentemiddeling voor jou interessant kan zijn.

Wanneer wel rentemiddeling gebruiken?

  • Je betaalt een hoge hypotheekrente van 4% of meer
  • De hypotheek loopt al enkele jaren
  • De rentevaste periode duurt nog minimaal 4 jaar
  • De woning is in waarde gedaald, waardoor je ‘onder water’ staat
  • Je verwacht op korte termijn rentestijgingen
  • Je inkomen is niet genoeg om een nieuwe hypotheek af te sluiten bij een andere bank
  • Je verwacht dat je verhuist binnen enkele jaren

Wanneer geen rentemiddeling gebruiken?

Een belangrijke reden om geen rentemiddeling toe te passen op je hypotheekrente, is omdat veel banken op andere manieren je maandelijkse lasten weer weten te verhogen. Dit kunnen zij doen door een aantal trucjes toe te passen. Zo kan de rente dus wel enorm dalen, maar betaal je netto per maand niet eens zoveel minder. Er zijn verschillende manieren waarop ze dit kunnen doen. Als eerst is er de mogelijkheid om je een verhuisboete te geven. Ondanks dat je bij dezelfde bank blijft, krijg je dus alsnog de overstapboete omdat de bank door jouw overstap rente-inkomsten misloopt. Daarbij kunnen ze ook het boetevrije gedeelte nog steeds mee berekenen in deze boete, waardoor je te veel betaalt. Ook de service van het rentemiddelen zelf kan al zorgen voor een toeslag. De laatste methode is het gebruiken van een langere rekenrente, zodat je over de gehele looptijd van een hypotheek alsnog veel kosten maakt.

Door deze trucjes van de bank kan het lijken alsof je 2% minder rente gaat betalen, waardoor je over de gehele looptijd enorm veel bespaard. Maar helaas krijg je later dan alsnog de rekening gepresenteerd. Rentemiddeling is dan ook niet de goedkoopste mogelijkheid om een lagere hypotheek te krijgen. Vaak is het veel beter om te kiezen voor een andere methode, die we verderop in het artikel als alternatief zullen omschrijven.

(Bank)spaarhypotheek

Wanneer je kiest voor rentemiddeling, betekent dat niet direct dat je daar voordeel op behaald. Heb je bijvoorbeeld een (bank)spaarhypotheek, dan is de rente van de hypotheek gekoppeld aan de aflossing. Wanneer je de rente op de hypotheek laat verlagen, dan zorg je er dus voor dat ook de aflossing van je hypotheek verandert. In principe kun je op deze manier geen voordeel behalen met rentemiddelen.


Wat kun je besparen met rentemiddeling?

Wat je kunt besparen met rentemiddeling hangt volkomen af van de hypotheek die je op dat moment hebt en de stand van de rente op het moment dat je gaat middelen. Hoe groter het verschil tussen jouw huidige hypotheekrente en de actuele hypotheekrente, hoe meer geld je zou kunnen besparen. Daarbij is het belangrijk om ook je inkomen, woningwaarde, belastingteruggave, nieuwe hypotheken en de banken naast elkaar te leggen. Omdat het vrij lastig is om dit zelf te berekenen, zijn er enkele rekentools op internet te vinden, maar je kunt ook contact opnemen met een hypotheekadviseur.

Rentemiddeling aftrekken van de belasting

Sinds 2015 zijn er nieuwe regels opgesteld over het opnieuw vaststellen van hypotheekrentes. Daarom is ook de nieuwe hypotheekrente volledig fiscaal aftrekbaar van de belasting, net zoals de reguliere hypotheekrente. Daarbij komt dat je ook de mogelijkheid hebt om de boeterente af te trekken van de belasting, wanneer deze is uitgesmeerd over de looptijd van de hypotheek. Op die manier kun je dus wel gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek.


Alternatief voor rentemiddeling

Eerder in het artikel schreven we al over de voordelen en nadelen van rentemiddelen. Wanneer je geen hoog inkomen meer hebt, of er zijn andere redenen waardoor rentemiddelen de enige oplossing is, dan kan het de enige optie zijn om erop vooruit te gaan. Toch zijn er manieren om een stuk meer voordeel te halen uit een lagere hypotheekrente. Zo kun je bijvoorbeeld de gehele hypotheek oversluiten. In dat geval zeg je de hypotheek bij de huidige bank op, en neem je de hypotheek mee naar een andere bank. De boete die je hiervoor betaalt is vaak flink, maar ook de besparing kan hoog zijn. In tegenstelling tot rentemiddelen, kun je bij het oversluiten wel kiezen voor de allerlaagste hypotheekrente. Dat betekent dat je soms 1,5 tot 2,5 procent minder rente kunt betalen met een overstap. Vaak weegt dit verschil op overduidelijk op tegen rentemiddelen bij je huidige bank.

Voorbeeld:

Stel dat je een hypotheek van 300.000 euro hebt. Daarover heb je een hypotheekrente van 5% en een rentevaste periode van 10 jaar. Je hebt inmiddels 100.000 euro afbetaald.

De huidige hypotheekrente voor een hypotheek van 10 jaar is 2%. Afhankelijk van de bank zal de rente na het rentemiddelen op ca. 3,5% tot 4% liggen. Daarbij zijn de boeterente en andere kosten al opgeteld.

Wanneer je de hypotheek zou oversluiten, zou je inclusief de meegefinancierde boete ca. 2,2% rente betalen. De besparing die je in deze situatie zou kunnen krijgen, kan (afhankelijk van je persoonlijke situatie) oplopen tot enkele tientallen duizenden euro’s ten opzichte van een situatie waarin je alleen gaat rentemiddelen. Hoe groter het verschil tussen de hypotheekrente en de marktrente, hoe interessanter het dan ook wordt om helemaal over te stappen. De boete voor de overstap is dan prima af te dekken met een nieuwe lage hypotheekrente.


Kies jij voor rentemiddeling?

Wanneer je het idee hebt dat jouw hypotheekrente te hoog is in vergelijking tot de actuele rentestanden, dan kun je contact opnemen met de bank. Ze nodigen je dan uit voor een gesprek en jullie kunnen samen tot een overeenkomst komen voor de nieuwe hypotheek. Wil je meer weten over de hypotheek? Bekijk ook ons artikel met tips om hypotheekvrij te worden. Wil je een hypotheek oversluiten, dan ga je natuurlijk het liefst naar de bank met de goedkoopste hypotheek. Bekijk ook hoe je de goedkoopste hypotheekrente kunt vinden.



foto auteur Martijn Troch
Dit artikel is geschreven door Martijn Troch

Zelfstandig ondernemer bij Martijn Troch | Communicatie en Organisatie

LinkedIn
Dit artikel is geplaatst in de volgende categorie(ën): Financieel Woning

Suggestie insturen

Opmerkingen, verbeteringen of suggesties op dit artikel? We horen graag van je zodat we de inhoud van dit artikel nog beter kunnen maken. Vul het onderstaande formulier in:


Tip van onze redactie

Thuisverdiener
Copyright Dik.nl 2019 | DIK.NL geeft antwoord op je vraag