Kun je een hypotheek krijgen met tijdelijk contract?

Een huis kopen is in veel opzichten een betere investering dan huren. Toch is kopen soms best lastig, vooral als alleenstaande. Voordat je een hypotheek kan afsluiten moet je namelijk aan behoorlijk wat voorwaarden voldoen, en dat is ook niet gek. Je leent immers grote bedragen van de bank die je later moet terugbetalen. Bovendien komen er een hoop wettelijke regels bij kijken, zodat banken niet geheel hun eigen gang kunnen gaan en jij niet in de schulden komt. Als je een huis wil kopen wordt er vooral gekeken naar naar je inkomen, woningwaarde en financiële verplichtingen. Een hypotheek krijgen met een tijdelijk contract is mogelijk, maar hangt af van verschillende factoren die in dit artikel uitgebreid aan bod komen.

Hypotheekregels

Omdat er ontzettend veel geld in hypotheken omgaat en de overheid niet wil dat mensen met schulden komen te zitten, moeten de banken zich strikt aan een aantal regels houden. Bij hypotheekaanvragen checken ze of jij voldoet aan de zogenaamde hypotheekregels. Deze regels hebben te maken inkomen, woningwaarde, financiële verplichtingen en rente. Simpel gezegd proberen ze een zo goed mogelijke inschatting te maken of jij het huis kan betalen zonder dat je in financiële nood komt. Voor de banken moet jij een zekerheidsfactor zijn. Ze nemen vaak geen enkel risico. Hierdoor hebben bijvoorbeeld oud studenten met een forse studieschuld minder kans om een hypotheek te krijgen. Banken kijken naar de volgende factoren voordat ze jou een hypotheek geven:

1. Marktwaarde woning

Voordat we gelijk naar het inkomen gaan kijken is de huidige waarde van de woning ook van belang voor het afsluiten van een hypotheek. Deze waarde wordt door een expert bepaald en gedeeld met de betreffende bank. Als er bijvoorbeeld forse bouwplannen zijn of als er nog veel moet worden aangesloten wat veel geld kost, kan de bank de hypotheek omhoog gooien. Volgens de wet is het niet mogelijk om meer dan een afgesproken percentage van de woningwaarde als hypotheek te krijgen. Na veel opeenvolgende verlagingen is het tegenwoordig wettelijk mogelijk om maximaal de gehele marktwaarde van het huis te lenen, 100% dus. De enige mogelijkheid om meer te lenen is wanneer je het nieuwe huis ‘groen’ gaat maken. Je mag bij een salaris van €33.000 per jaar of meer, €9000,- per jaar extra lenen om je woning energiezuinig te maken. Als je het gehele huis wat betreft stroom zelfvoorzienend wil maken kun je zelfs tot €25.000 meer lenen. Hiervoor dien je wel aan verschillende testvoorwaarden te voldoen wat betreft de eigen energieopwekking.

2. Inkomen

Het belangrijkste uitgangspunt van de bank is dat de hypotheek voor jou simpelweg te betalen is. Banken zoeken dat uit door te kijken naar jouw inkomen en uitgaven. Ze bepalen als het ware voor jou wat je kunt uitgeven aan hypotheekkosten. Als je meer verdient moet je domweg meer betalen en als je minder verdient minder. Mensen met een vast contract hebben vanzelfsprekend een goede basis om een hypotheek te krijgen voor een huis dat bij hun inkomensschaal past. Er wordt dan gekeken naar of jij het kunt betalen en of je niet met andere schulden zit (zie kopje 3).

Tijdelijk contract

Een hypotheek krijgen met een tijdelijk contract is in theorie mogelijk, maar het hangt van een aantal belangrijke zaken af. Een van die zaken is de kans op een vast contract in de toekomst. Deze kans wordt inschat door jouw eigen werkgever via een intentieverklaring. In deze verklaring wordt jouw functioneren omschreven en de gezondheid en toekomstvisie van het bedrijf. Als deze beide zeer positief zijn is de kans dus aannemelijk dat je een vast contract krijgt en wordt de kans dat je een hypotheek krijgt ook aanzienlijk groter. Bij het afsluiten van een hypotheek met een tijdelijk contract wordt gekeken naar je loon van de afgelopen drie jaar en naar je huidige loon, niet naar wat je gaat verdienen als je een vast contract hebt.

Ben je een flexwerker of freelancer met onregelmatige werktijden op oproepbasis? Ook dan is de kans aanwezig dat je een hypotheek kan krijgen en moet je aan verschillende wettelijke voorwaarden voldoen. In simpele taal: ze kijken naar jouw baan en inkomsten met oog op de toekomst. Heeft je baan veel toekomstperspectief? Dan heb je een grotere kans op een hypotheek. Als je wil weten of je in aanmerking komt bieden verschillende hypothekers een zogenaamde Arbeidsmarktscan aan die precies kan onderzoeken of jij in aanmerking komt voor een hypotheek.

3. Leningen

Een derde factor wat zwaar meeweegt in het hele hypotheekproces is het hebben van financiële verplichtingen. Hoe meer leningen je hebt, hoe minder euro’s er over blijven voor het aflossen van je hypotheek. De meest voorkomende financiële verplichting is de welbekende studieschuld. De meeste mensen die nu een huis willen kopen zijn voor de zomer van 2015 begonnen met hun studie. Deze mensen hebben geluk omdat ze nog onder een oude regeling vallen. 0,75% van de studieschuld telt maar mee bij het aanvragen van een hypotheek. Bij de nieuwe regeling, mensen die na september 2015 begonnen zijn met hun studie, telt 0,45% van de studieschuld mee. Met andere woorden: hoe meer studieschuld je hebt hoe minder je mag lenen dus hoe minder snel je in aanmerking komt voor een hypotheek. Voor meer informatie over hypotheek aanvragen met een studieschuld kun je terecht op deze pagina.

Gemakkelijk jouw maximale hypotheek berekenen? Ga dan naar deze handige rekenhulp.

Overige kosten huis kopen

Wat veel mensen vergeten is dat bij een huis kopen meer komt kijken dan alleen een hypotheek afsluiten, inrichting, een bankgarantie en natuurlijk de vaste laten die je altijd hebt. Alle kosten buiten de aankoopprijs lopen vaak op tot duizenden euro’s. Zorg dat je niet voor vervelende verassingen komt te staan en wees goed voorbereid. De volgende kostenposten zijn het belangrijkst en bovendien zijn veel daarvan wettelijk verplicht.

Notaris

Notarissen maken volgens de wet officiële akten voor verschillende belangrijke zaken als: huwelijksvoorwaarden, testamenten, echtscheidingen, samenlevingscontracten, oprichtingsakten en hypotheken. Omdat zo’n hypotheekakte wettelijk verplicht is zijn de prijzen niet bepaald laag. Ga uit van 500 a 1000 euro. De prijs hangt af van welke notaris je kiest en wat de aankoopwaarde van het huis is. Hoe hoger de prijs van het huis hoe hoger de notariskosten.

Taxeren

Een verplicht onderdeel in het proces van hypotheekaanvraag is een gevalideerd taxatierapport. De aanvraag van zo’n taxatie moet door een onafhankelijke partij uitgevoerd worden. Het Nederlandse Woning en Waarde Instituut checkt of de taxateur zich aan de regels houdt en stelt vervolgens een rapport op dat daarna niet zomaar meer gewijzigd kan worden. Voor een taxatie ben je al snel €350,- kwijt. Als je een spoedtaxatie aanvraagt komt er nog eens een kleine €100,- bij op.

Technische keuring

Een technische keuring laten maken van je woning is een essentieel onderdeel voor de prijsonderhandeling. Daarnaast is het ook fijn om te weten in wat voor bouwtechnische staat jouw beoogde huis verkeert. Zo kun je gaan inplannen wat voor verbouwen er nodig is en wat dat ongeveer zal gaan kosten. Naast een bouwtechnische check wordt het huis ook gecheckt op energiezuinigheid, bijvoorbeeld of er een goede isolatie is. Net als bij een taxatie ben je voor een technische keuring zo’n €350,- kwijt. Hoe meer oppervlakte hoe duurder het wordt.

Onderhoud

Een voordeel van huren is dat onderhoud niet jouw pakkie-an is. Bij kopen is dit echter wel het geval en veel mensen lijken zich daar in te vergissen. Uit verschillende onderzoeken blijkt namelijk dat je gemiddeld €300,- per maand kwijt bent puur aan onderhoud. Denk hierbij aan het plaatsen van nieuwe ramen, kozijnen, daken, cv-ketel of schilderswerkzaamheden. Het bijbouwen van bijvoorbeeld een serre of schuurtje telt niet mee. Het onderhouden van een koopwoning is dus aardig prijzig!

Conclusie

Het is mogelijk om een hypotheek te krijgen met een tijdelijk contract. Daarvoor moet je echter wel een goede kans hebben op een vast contract of een baan hebben met veel toekomstperspectief, zodat je niet snel zonder werk komt te zitten. Hulpmiddelen om te kijken of jij recht hebt op een hypotheek zijn intentieverklaringen en een arbeidsscans. Naast inkomsten zijn er ook veel andere factoren waar je rekening mee moet houden bij het kopen van een huis, zoals de huidige marktwaarde van de woning en (studie)leningen. Vooral dat laatste kan flink wat roet in het eten gooien bij het aanvragen van een hypotheek. Al helemaal als je geen vast contract hebt. Notariskosten, taxatie, technische bouwkeuring en onderhoud zijn overige kostenposten die vaak vergeten worden.

Dit artikel is geschreven door Dion Smits

Altijd op zoek naar antwoorden. Schrijft commercieel, journalistiek en persoonlijk. Gek op bluesmuziek, natuur, columns en FC Barcelona.

LinkedIn